열화와 같은 성원에 힘입어 원룸 전세금 반환 전투 기록을 이어본다.
18. 2015년 6월
경매 문건 송달 절차에 들어감. 하지만 아니나 다를까 송달을 받지 않고 배를 째는 집주인 때문에 경매가 지연되는 X 같은 사태가...
게다가 뭔 문서가 이렇게 많이 오락 가락 하는지 모르겟음. 400 만원이나 들여서 법무사를 썻는데 문건 주고 받은거 보니까, 모르는 놈은 아예 할 수 없는 구조다.ㅡㅡ
아래는 내가 대법원 경매 사이트에서 조회되는 문건 송달 내역.
18. 2015년 10월
위에서 보듯 길고 긴 송달 절차를 거쳐 10.2 드디어 경매 결정이 되어 경매 개시 정본이 발송됬다!
19. 2015년 12월
12/28 크리스마스 선물 겸 연말 선물로 낙찰을 기대했건만 역시 어김없이 유찰..
20. 2016 2월 12~15
1회 유찰 후 2회째 매각 기일 3일전. 실제로는 매각 기일이 월요일 인데 전주 금요일에 이상한 넘이 유치권을 신청..... ㅡㅡ;
여기서 유치권이란..
| 타인의 물건이나 유가증권(有價證券)을 점유하고 있는 자가 그 물건 또는 유가증권에 관하여 발생한 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치하는 권리이다(민법 제320조~제328조). 예컨대 시계수리상은 수리대금의 지급을 받을 때까지는 수리한 시계를 유치하여 그 반환을 거절할 수 있다. 이를 유치적 작용(留置的 作用)이라 하는데 채권자는 이를 이용하여 간접적으로 채무자에게 수리대금의 지급을 강제하는 역할을 하여 수리대금청구권을 확보한다. 유치권은 그 물건에 관해서 생기게 된 채권에 대해서 법률상 당연히 생기는 법정담보물권(法定擔保物權)이다. 따라서 담보물권에서 인정되는 부종성(附從性) · 수반성(隨伴性) · 불가분성을 가진다. 그러나 물상대위성(物上代位性)은 없다. 동시이행의 항변권(抗辯權)과는 같은 취지이지만 유치권은 물권인 점에서 다르다. (1) 유치권(留置權)의 성립(成立) : 유치권은 법정담보물권이므로 법률이 정하는 일정한 요건을 구비함으로써 법률상 당연히 성립한다. 그러나 당사자간의 특약에 의하여 유치권의 발생을 억제할 수 있다. 유치권이 성립하려면 ㉮ 채권자가 타인의 물건 · 유가증권을 점유하여야 한다. ㉯ 채권이 물건 또는 유가증권에 관하여 생긴 것일 것(견련관계(牽連關係)), 즉 보관 · 운송 · 수선 등 뿐만 아니라 그 물건이나 유가증권으로부터 생기는 손해 등에 관하여 생긴 청구권도 포함한다. ㉰ 점유가 불법행위에 의하지 않아야 한다. ㉱ 채권이 변제기에 있어야 한다. 그러나 상사유치권에 대하여는 상법에 특칙이 있는데(상법 제58조), 채무자소유의물건이나 유가증권에 대하여서만 성립하고 물건 · 유가증권과 채권과의 사이에 직접적인 견련관계(牽連關係)를 필요치 않으며 채권의 성립과 물건이나 유가증권의 점유(占有)의 취득이 당사자간의 상행위(商行爲)에서 생기면 충분하고 특정한 물건 또는 유가증권에 대하여 생긴 채권뿐만 아니라 다른 채권에 대하여서도 그 지급이 있을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있다. (2) 유치권(留置權)의 효력(效力) : ㉮ 유치권자는 채권의 변제가 있을 때까지 목적물을 유치할 수 있다(유치적 효력). ㉯ 유치권자는 유치물에서 생기는 천연과실(天然果實) 및 임료 등의 법정과실(法定果實)을 수취하여 다른 채권자에 우선하여 과실로써 채권의 변제에 충당할 수 있다(민법 제323조). ㉰ 유치권(留置權)자는 별제권(別除權)(파산법 제84조)과 경매권을 가진다(민법 제322조). 다만 경매시 우선변제권이 없다는 데 이론이 없지만(민법 제320조) 다른 채권자가 그 물건을 경매에 붙여 경락인이 결정되었다 해도 경락인은 우선 유치권자에게 그 채권액 만큼을 먼저 경락대금에서 지급하지 않으면 그 물건을 받아내지 못하게 되어 있으므로 사실상은 유치권도 우선적으로 변제를 받을 수가 있다. ㉱ 유치권자는 유치물의 보관상 주의의무를 지며 사용 · 수익할 수 없으나(민법 제324조), 비용상환청구권(費用償還請求權)을 가진다(제325조). (3) 유치권의 소멸 : 유치권은 유치물의 점유를 잃으면 소멸하고, 또 채무자는 상당한 담보를 제공하여 유치권소멸의 청구를 할 수 있다(제327조~제328조). |
[네이버 지식백과] 유치권 [留置權, lien] (법률용어사전, 2011. 1. 15., 법문북스)
라고 하는 권리다. 여기서 중요한건 '경락인 (경매 낙찰 인)은 우선 유치권자에게 그 채권액 만큼 먼저 경락대금에서 지급하지 않으면 그 물건을 받아내지 못하게 되어..' 라는 거다.
원래 공사 대금을 못받거나 할 때 업자가 집을 점유하고 버틸수 있는 권리를 말한다.
그런데... 아니 내가 몇년을 살다가 나왔는데 공사 대금 미지급이라니 그럴리가 없잖은가?
혹시 내가 뭔가 모르는게 있을까 싶어, 집주인, 근저당권자, 원래 집주인 등에게 전화를 돌려봤으나 아무도 모르는 일이었다.
조금 더 알아보니 이 유치권이란게 개나 소나 신청 할 수 있고 법원은 그걸 심의하는게 매우 형식적이라서 의도적으로 경매 낙찰가를 떨어뜨리기 위해 악용되는 사례가 많은듯 하다.
http://www.kyeonggi.com/?mod=news&act=articleView&idxno=1120661
혹시 몰라서 집을 진짜로 점유하고 있나 싶어서 찾아가봤다. 하지만 역시나 빈방... 명백히 허위 유치권이었다.
이날 완전 빡돌아서 술도 많이 먹었다. 진짜 내가 전생에 나라를 팔아먹엇다보다... 별의 별 거지 같은 것들이 다 꼬인다 싶었다.
21. 2016 2월 16
인터넷으로 조회 결과 내가 유치권에 대해서 알아보고 집에도 가보고 했던 매각 결정 기일에 드디어 낙찰!
아침에 일어나자 마자 전날 경매 결과를 알아보기 위해 대법원 경매 사이트에 접속했더니 기쁜소식이!!
75,110,000 원이라는 생각보다 엄청 높은 가격에 낙찰되었다!
물론 나야 45,000,000 이상 100,000,000 이하는 어차피 45,000,000 회수이기 때문에 4천500 이상만 나오면 상관 없다.
22. 2016 2월 22일
위 캡쳐에서 보듯 법정에서 최고가매각허가결정이 내려졌다! 이제는 낙찰자가 돈을 입금하면 (40일 이내) 배당을 거쳐서 돈을 회수하면 된다!
또 지루한 문건 송달이 오갈 모양인지 이게 또 한 세달 걸리는 모양이다. 그러니 5월 말정도라야 회수 가능하단 소리.
물론 아직까지 낙찰자가 입찰보증금을 포기(입찰금의 10%이나 이경우는 750만원 정도 겠다.) 하고 잔금 납부를 안하는 경우에는 다시 경매를 해야겠지만.... 설마 그럴라고....ㅡㅡ
그럼 이제 남은 돈은 1000만원.. 그리고 이자가 또 1000만원... 합이 2천만원을 더 회수해야 한다.
사실 이자는 이제 생각도 안한다.ㅡㅡ 맘 같아서는 그냥 한 500 정도만 받고 누구한데 채권을 팔 생각도 있었는데 이게 또 불법이 될 가능성이 있단다. 어떤 경우에는 불법이 되고 어떤 경우에는 안될수도 있다는데.... 그런 불확실한 리스크를 질수는 없지.
그리하여 합법적인 채권 추심 업체에 연락해서 문의했더니 지급명령이 있어서 계약이 가능하다고 한다.
초기에 은행권에 재산 조사를 위한 비용이 22만원이 들어간다고 해서.. 월급을 받고 계약을 하기로 했다.
23. 2016년 2월 25일
채권 추심 업체와 약속을 잡고 계약을 완료.
남은 돈 원금 1천만원 이자 1천만원에 대해서 이자는 법적으로 받을수 있는 권리이기는 하나 솔직히 받기 힘들다고 한다.
코스닥에 상장되어 있는 합법적인 업체라서 불법 추심은 할 수 없다고 하니 ( 원하지도 않는다. 나는 준법 시민이다.ㅡㅡ) 받을 수 있을지 없을지는 대략 2주 정도면 나온다고 한다.
일단 은행권 조사를 위한 비용 22만원을 줬고, 성공시 20%의 성공 보수와 세금 2% 해서 22%를 제하고 나한테 준다고 한다.
그럼 천만원을 회수한다고 가정했을때 220만원을 떼고 이미 지불한 22만원을 합하면 242만원의 회수 비용이 발생하는거다.
실패시는 이미 지불한 22만원은 은행권에 채무자 재산 조사를 위해 이미 들어갔기 때문에 받을 수 없고 다른 금액은 없다고 한다. 혹시 실패시에도 수고비 같은걸 줘야 하나 싶어서 물어봤는데 그건 다행이다.
그리고 채권 추심시 드는 비용, 그러니까 차비라거나 밥값이라거나 전화비라거나를 따로 청구하지도 않는다고 계약서에 써줫다. 이건 생각하지 않은 내용인데 불법업체 그러니까 조폭 같은 애들이 하는 업체는 그렇게도 하는 모양이다.ㅡㅡ
일단 지급 명령 판결 유효기간이 10년이라서 이번에 회수를 못하면 추심 업체 측에서 7~8년 후에 다시 시도해보는게 좋다고 권고도 해준다고 한다.
그리고 이자에 대한 부분은 원금 천만원을 회수 했다고 하면 또 따로 회수도 할 수 있다고 하는데 채무자가 돈이 없을 것이기 때문에 현실적으로 힘들다는 답변이었다. 아쉽지만... 500 정도만이도 건지는걸 목표하 하자.ㅡㅡ
그래서 추심 업무 대행을 위한 비용은 현재 22만원이 소요되었고 성공시 220만원이 더 들어갈테고.... 압류를 걸면 또 법무비가 2~30만원 발생한다고 한다.
이래저래 전세금을 못받아서 발생한 비용이 상당하다. 애초 지금 집으로 옮기기 위한 대출의 이자와, 법무비 400만원, 추심 수수료 242만 해도 1천만원 가깝다.
거기에 못받은 돈의 기회 비용과 나의 심신의 고생까지 생각하면....ㅡㅡ 남은 원금 1천만원에 더하여 이자 1천만원을 다 받아도 손해인 상황이다.
참나.... 들어갈때 등기부 등본 다 떼보고 들어가도 중간에 집주인이 바뀌면 이고생이다.
애초에 집주인이 바뀌고 전세 기간이 만료됬을때 그냥 나갔으면 경매까지 왔어도 원금은 다 회수 할 수 있었을텐데.... 어쩌리 이미 지나간 과거인것을...
그래도 아직 돈은 들어오지 않았지만 경매도 낙찰됬고, 추심업체하고 계약도 하고 했으니 올해는 어찌어찌 5천 정도는 회수 할 수 있지 않을까 기대해본다.
어서 빚을 청산 하고 싶다. ㅠㅠ
